Rodzaje kredytów hipotecznych: który jest odpowiedni dla Ciebie?

17 lutego 2021
Category: Decyzje Finansowe

Dom to prawdopodobnie jeden z największych zakupów, jakie kiedykolwiek zrobisz. I – pomimo tego, co mówią ci „normalni spłukani ludzie – płacenie za jedną gotówkę jest nie tylko możliwe, to najmądrzejszy sposób.

Ale jeśli zdecydujesz, że zaoszczędzenie tak dużej ilości pieniędzy nie jest rozsądne dla twojej osi czasu, prawdopodobnie zaciągniesz kredyt hipoteczny. To może być sprytne posunięcie, o ile wybierzesz dom i kredyt hipoteczny, który zapewni Ci sukces.

Wybór kredytu hipotecznego nie jest tak prosty, jak się wydaje. Dzieje się tak, ponieważ dostępnych jest wiele rodzajów kredytów hipotecznych i składają się one z różnych elementów – od stopy procentowej po długość pożyczki udzielonej pożyczkodawcy.

Przyjrzyjmy się zaletom i wadom dostępnych opcji, abyś mógł podjąć świadomą decyzję dotyczącą kredytu hipotecznego.

Stałe a regulowane stopy procentowe

Kiedy wybierasz kredyt hipoteczny, jedną z pierwszych rzeczy, które robisz, jest ustalenie, jak traktowane jest Twoje oprocentowanie. Możesz zablokować kurs, dostosować go lub wykonać kombinację obu. Na przykład, jeśli uzyskasz 30-letni kredyt hipoteczny z regulowanym oprocentowaniem 5/1, Twoje oprocentowanie zostanie zablokowane na pięć lat, a następnie będzie korygowane corocznie przez pozostałe 25 lat.

Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu
  • Zalety: Oprocentowanie pozostaje niezmienne przez cały czas spłaty pożyczki, więc wielkość miesięcznej raty pozostaje taka sama, co ułatwia planowanie budżetu.

  • Wady: W porównaniu do kredytu hipotecznego z regulowaną stopą procentową, stała stopa procentowa może być na początku wyższa.Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM)
  • Zalety: ARM oferują niższe oprocentowanie (i miesięczną płatność) przez pierwsze kilka lat.

  • Wady: Oczywiście, początkowo niskie oprocentowanie jest atrakcyjne, ale w zamian za niższą stopę procentową z góry, ryzyko wyższych stóp procentowych w przyszłości jest przenoszone z pożyczkodawcy na Ciebie. Wiele osób uważa ten rodzaj kredytu hipotecznego za atrakcyjny, ponieważ mogą kwalifikować się do droższego domu. Ale, jak wielu właścicieli domów dowiedziało się w czasie spowolnienia gospodarczego, kiedy twoja stawka rośnie lub tracisz pracę, płatność może szybko stać się zbyt wysoka, byś mógł sobie na nią pozwolić. Konkluzja: ARM to jeden z najgorszych rodzajów kredytów hipotecznych. Zatrzymaj więcej pieniędzy i zamiast tego skorzystaj z kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu.

    Rodzaje warunków kredytu hipotecznego

    Okres twojego kredytu hipotecznego odnosi się do długości twojego kredytu w latach. Jest to umowa z pożyczkodawcą dotycząca maksymalnego czasu, jaki zajmie Ci spłacenie pożyczki w całości. Zwykłe terminy wahają się od 15, 30, a nawet 50 lat.

    15-letnie kredyty hipoteczne
  • Zalety: 15-letni okres kredytowy pozwala szybko spłacić dom i zwykle ma niższą stopę procentową i kosztuje mniej całkowitych odsetek w porównaniu z pożyczkami długoterminowymi.

  • Wady: 15-letni okres wiąże się z wyższą miesięczną płatnością w porównaniu do 30-letniego lub dłuższego okresu.30-letnie kredyty hipoteczne
  • Zalety: będziesz mieć niższe miesięczne płatności z 30-letnim okresem w porównaniu do 15-letniego okresu.

  • Wady: Będziesz mieć wyższą stopę procentową, co oznacza, że ​​pozostaniesz zadłużony dłużej i zapłacisz o wiele więcej odsetek niż w przypadku 15-letniego (lub krótszego) okresu.50-letnie kredyty hipoteczne
  • Zalety: Płacisz znacznie niższe miesięczne raty z okresem 50 lat w porównaniu z krótkoterminowymi kredytami hipotecznymi.

  • Wady: Twoje oprocentowanie będzie nawet wyższe niż w przypadku 30-letniego okresu, co oznacza, że ​​zapłacisz najwyższe odsetki spośród wymienionych tutaj warunków. Konkluzja: Wybór 30-letniego (lub dłuższego) kredytu hipotecznego prowadzi do założenia, że ​​główne decyzje finansowe należy oprzeć na tym, ile będą cię kosztować miesięcznie. To błędne myślenie. Jeśli chcesz wyprzedzić swoje pieniądze, musisz wziąć pod uwagę całkowity koszt. (Nieco później porównamy koszty różnych opcji kredytu hipotecznego).

    Dave Ramsey poleca jedną firmę hipoteczną. Ten!

    30-letni kredyt hipoteczny to kolejne 15 lat długu i tysiące dolarów więcej odsetek. Nie, dziękuję – skorzystaj z 15-letniego okresu, płać mniej odsetek i dodaj dodatkowe płatności, aby spłacić go jeszcze szybciej .

    Tradycyjne a niekonwencjonalne kredyty hipoteczne

    Konwencjonalny pożyczka jest sprawa między tobą a kredytodawcą, który spełnia wytyczne ubezpieczeniowych Fannie Mae (więcej o tym później). Niekonwencjonalny kredyt – taki jak kredyt hipoteczny typu subprime – łamie te wytyczne. Pożyczki niekonwencjonalne obejmują również programy ubezpieczone przez rząd (FHA, VA, USDA), które określają własne wytyczne dotyczące gwarantowania emisji. Jeśli pożyczka spełnia wytyczne tych agencji, zgadzają się na zakup domu, jeśli pożyczkodawca przejmie dom, aby pożyczkodawca nie stracił pieniędzy, jeśli nie dokonasz płatności.

    Pożyczki konwencjonalne
  • Zalety: podczas obliczania odsetek i opłat całkowity koszt jest niższy niż w przypadku niekonwencjonalnej pożyczki.

  • Wady: Pożyczki konwencjonalne nie są wspierane przez rząd, więc pożyczkodawcy mogą naliczać wyższe oprocentowanie lub wymagać wyższej zaliczki (zazwyczaj co najmniej 5%) w porównaniu z pożyczkami niekonwencjonalnymi. Ten rodzaj pożyczki wymaga również opłacenia prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI), jeśli Twoja zaliczka jest mniejsza niż 20% wartości domu. PMI chroni pożyczkodawcę, jeśli nie spłacisz pożyczki – ale nie służy spłacie domu.Kredyty hipoteczne subprime
  • Zalety: Uważa się, że pożyczkodawcy dadzą ci pieniądze na zakup domu, nawet jeśli masz zły kredyt i nie masz pieniędzy. Kredyty hipoteczne typu subprime zostały zaprojektowane, aby pomóc ludziom, którzy doświadczają niepowodzeń – takich jak rozwód, bezrobocie i nagłe wypadki medyczne – w uzyskaniu domu.

  • Wady: Pożyczkodawcy wiedzą, że pożyczanie pieniędzy ludziom, którzy ich nie mają, jest bardzo ryzykowne – idź do obliczeń. Tak więc te kredyty hipoteczne mają kiepskie warunki, takie jak wysokie stopy procentowe i wysokie kary przedpłaty.Pożyczki FHA
  • Zalety: Dzięki pożyczkom Federal Housing Administration (FHA) możesz uzyskać kredyt hipoteczny już za 3,5% zaliczki.

  • Wady: Musisz zapłacić składkę za ubezpieczenie kredytu hipotecznego (MIP) – opłatę podobną do PMI, z wyjątkiem tego, że musisz płacić ją przez cały okres pożyczki. Jedynym sposobem na usunięcie MIP jest posiadanie ponad 10% zaliczki – ale nawet wtedy będziesz musiał ją opłacić przez 11 lat! MIP może liczyć na dodatkowe 100 dolarów miesięcznie za każde pożyczone 100 000 dolarów. Jeśli pożyczyłeś 200 000 $, to dodatkowe 200 $ oprócz zwykłej spłaty kredytu hipotecznego każdego miesiąca. Nie, dziękuję!Pożyczki VA
  • Zalety: Dzięki pożyczkom Departamentu Spraw Weteranów (VA) weterani wojskowi mogą kupić dom praktycznie bez zaliczki lub ubezpieczenia hipotecznego.

  • Wady: Kiedy kupujesz dom za zero pieniędzy, a sytuacja na rynku mieszkaniowym się zmienia, możesz być winien więcej niż wartość rynkowa domu. Pożyczki VA są również objęte opłatą za finansowanie. Opłata ta może wynosić od 1,25% do 3,3% twojej pożyczki, w zależności od twojego statusu wojskowego, kwoty zaliczki i tego, czy po raz pierwszy finansujesz dom pożyczką VA. To od 2500 do 6600 dolarów w przypadku pożyczki w wysokości 200 000 dolarów.Pożyczki USDA / RHS
  • Zalety: Departament Rolnictwa Stanów Zjednoczonych (USDA) oferuje program pożyczek, zarządzany przez Rural Housing Service (RHS), osobom mieszkającym na obszarach wiejskich i wykazującym potrzebę finansową opartą na niskim lub skromnym dochodzie. Dzięki tej pożyczce możesz kupić dom bez zaliczki po oprocentowaniu poniżej rynkowych stóp procentowych.

  • Wady: Nie możesz refinansować pożyczki, aby poprawić stopę procentową, a kary za przedpłatę są przerażające. Pożyczki z dopłatą USDA mają na celu przyciągnięcie ludzi, którzy naprawdę nie są gotowi na zakup domu w jeden. Jeśli tylko w ten sposób się kwalifikujesz, nie stać cię teraz na dom. Konkluzja: Unikaj wyższych opłat i ukrytych ograniczeń niekonwencjonalnych pożyczek. Skorzystaj z konwencjonalnej pożyczki i spłać niższy całkowity koszt.

    Kredyty hipoteczne zgodne z kredytami niezgodnymi

    Twój kredyt hipoteczny zostanie uznany za pożyczkę zgodną lub niezgodną, ​​w zależności od tego, ile pieniędzy da ci pożyczkodawca. Pożyczka zgodna to taka, która spełnia standardowe wytyczne dotyczące gwarantowania emisji (proces zatwierdzania) określonego programu hipotecznego.

    Na przykład wytyczne dotyczące niekonwencjonalnych pożyczek są określane przez FHA lub VA, podczas gdy firmy sponsorowane przez rząd, takie jak Fannie Mae lub Freddie Mac, zapewniają wytyczne dotyczące konwencjonalnych pożyczek.

    Firmy te kupują pożyczki od pożyczkodawcy, aby pożyczkodawca mógł sfinansować więcej kredytów hipotecznych. Ale będą kupować tylko pożyczki, które mieszczą się w granicach wielkości określonych w ich wytycznych. Jeśli wielkość Twojej pożyczki przekracza limity i nie jest zgodna z ich wytycznymi – jak ma to miejsce w przypadku pożyczki typu „jumbo – jest ona uznawana za pożyczkę niezgodną.

    Pożyczki zgodne
  • Zalety: w przypadku pożyczek zgodnych z wymogami zapłacisz niższą stopę procentową w porównaniu z pożyczkami niezgodnymi. Ostatnie 15-letnie stawki wynoszą średnio poniżej 4% w przypadku kredytów zgodnych i ponad 4% w przypadku dużych pożyczek. (1)

  • Wady: Jak już wspomniano, pożyczki FHA i VA wiążą się z dodatkowymi opłatami i wysokimi stopami procentowymi – więc najlepszym rozwiązaniem jest pożyczka zgodna z Fannie Mae.Pożyczki Jumbo (niezgodne)
  • Zalety: Pożyczki Jumbo przekraczają limity kwoty pożyczki ustalone przez Fannie Mae i Freddie Mac, co oznacza, że ​​możesz dostać dom o wyższej cenie.

  • Wady: Wymagają doskonałego kredytu i większych zaliczek oraz mają wyższe stopy procentowe niż zgodne pożyczki. Konkluzja: Pożyczka Fannie Mae zgodna z przepisami będzie tutaj najtańszą opcją, jeśli odłożysz 20% w dół, aby uniknąć PMI.

    Reverse Mortgages

    W przypadku większości kredytów hipotecznych z czasem stajesz się właścicielem większej części domu. Ale istnieje rodzaj kredytu hipotecznego, który działa odwrotnie – odwrotny kredyt hipoteczny .