Kompletny przewodnik inwestora dotyczący wypełniania pomyślnego wniosku o pożyczkę

17 lutego 2021
Category: Koszty Zamknięcia

Jedną z rzeczy, o które często pytam jako pożyczkobiorca, jest to, co musi zrobić pożyczkobiorca, aby być przygotowanym do ubiegania się o tradycyjny kredyt hipoteczny przy zakupie nieruchomości inwestycyjnej – sfinansowanie marzenia o pasywnym dochodzie. Prosta odpowiedź brzmi: dużo . Pracuję w tej branży od ponad dziesięciu lat i widziałem, jak kredyty oferowane przez banki dosłownie zataczają koło.

Chcesz więcej takich artykułów?Utwórz konto już dziś, aby otrzymywać najlepsze artykuły z bloga BiggerPocket do swojej skrzynki odbiorczej

W czasach „świetności kredytów hipotecznych (2002-2007) pożyczki były przerzucane na prawo i lewo każdemu. Pamiętasz 100% finansowania? Nadal istnieje, ale znacznie trudniej go zdobyć. Każdy, kto ma puls, może dostać kredyt hipoteczny z dowolnego powodu. I tak naprawdę nie miało znaczenia, od kogo otrzymałeś pożyczkę: licencjonowaną czy nielicencjonowaną, nie było standardu branżowego dotyczącego tego, jak możesz zostać urzędnikiem pożyczkowym. Cóż, oczywiście wszystko się zmieniło wraz z kryzysem kredytowym w 2008 roku.

Wciąż odczuwalne są skutki zmian regulacyjnych, z którymi borykają się firmy pożyczkowe, oraz ich wpływu na przeciętnego pożyczkobiorcę, nie wspominając o kupującym nieruchomość inwestycyjną zajmowaną przez innego właściciela. Dokładniej, ponieważ odnosi się to do tej grupy odbiorców, inwestora, który chce sfinansować swoje nieruchomości za pomocą tradycyjnego finansowania hipotecznego.

Wypełnienie wniosku pożyczkowego może być mylące nawet dla doświadczonego urzędnika pożyczkowego. Moim celem, aby dać Ci tę ogromną listę pytań do rozmowy kwalifikacyjnej, nie jest zniechęcenie Cię do poszukiwania tradycyjnego finansowania nieruchomości inwestycyjnej. Raczej chcę, żebyś był przygotowany przed wyjazdem i porozmawiaj ze swoim pierwotnym pożyczkodawcą, abyś wiedział, czego się spodziewać, jeśli chodzi o pytania, na które musisz odpowiedzieć. Nie ma tu żadnych tajemnic. To wszystko standardowe informacje.

Przeglądając poniższą listę, pamiętaj o celu końcowym – zakupie nieruchomości za pieniądze innych osób (w tym przypadku za pieniądze banku). Wykorzystujesz swoją ciężko zarobioną gotówkę (błąd… może nie ciężko zarobioną), aby stworzyć aktywa generujące dochód, które możesz posiadać przez naprawdę długi czas. Możesz nawet uzyskać wykładniczy zwrot z tych pieniędzy, jeśli dobrze rozegrasz swoje karty. Warto poświęcić trochę czasu na odpowiadanie na pytania i tworzenie dokumentów, mając na uwadze ostateczny cel.

Wniosek o pożyczkę

(Formularz Fannie Mae 1003 nazywa się „dziesięć-o-trzy lub jednolity wniosek o pożyczkę mieszkaniową)

Oto szczegółowa lista pytań, na które należy odpowiedzieć wypełniając wniosek o pożyczkę na nieruchomość inwestycyjną (do niektórych pytań dodałem niepotwierdzone informacje). Pamiętaj tylko, że z reguły wszystko, co jest zawarte we wniosku o pożyczkę, zwykle musi być udokumentowane.

Rodzaj kredytu i warunki kredytu
  • Rodzaj pożyczki (konwencjonalne, FHA, VA, USDA / wiejskie, inne): Większość, jeśli nie wszystkie, pożyczki na nieruchomości inwestycyjne to kredyty konwencjonalne lub jumbo, które należą do kategorii „inne.
  • Pozycja zastawu (pierwsza, druga, inna): Większość pożyczek na nieruchomości inwestycyjne to pierwsze zastawy. Są 2-gie, ale obecnie znacznie trudniej je znaleźć. Rodzaj amortyzacji (stała stopa, ARM, inne): Większość ludzi preferuje pożyczki o stałym oprocentowaniu, ale ARM są doskonałym narzędziem do zwiększania przepływów pieniężnych ze względu na niższe oprocentowanie nieruchomości inwestycyjnych. Cena zakupu: cena kontraktowa. Nie dotyczy transakcji refinansowania. Kwota pożyczki: Ile pieniędzy pożyczasz po wpłacie zaliczki? Stopa procentowa: jest to rzeczywista stopa procentowa, a nie roczna stopa procentowa, która zmienia się w zależności od kosztów zamknięcia. Okres pożyczki (liczba miesięcy): Na przykład 30-letnia pożyczka o stałej wartości miałaby okres pożyczki wynoszący 360 miesięcy.Informacje dotyczące nieruchomości i cel pożyczki
  • Temat nieruchomości Adres (ulica, miasto, stan, kod pocztowy, rok budowy ): adres nieruchomości, która jest finansowana.
  • Cel pożyczki (zakup, refinansowanie typu cash-out, refinansowanie oprocentowane / terminowe , budowa): Najbardziej powszechny jest zakup lub refinansowanie oprocentowane / terminowe. Refinansowanie nieruchomości inwestycyjnych jest trudniejsze, ale nie niemożliwe. Opis prawny przedmiotu własności: Opis ten pochodzi ze wstępnego raportu tytułowego, który jest zwykle pobierany od firmy tytułowej / prawnika zamykającego transakcję zakupu. W przypadku refinansowania urzędnik ds. Pożyczki otrzyma go od urzędnika depozytowego lub prawnika zamykającego. Nie musisz tego wiedzieć jako pożyczkobiorca. Sposób, w jaki tytuł zostanie utrzymany: Istnieje wiele sposobów na utrzymanie tytułu i tylko Ty możesz o tym zdecydować. Skontaktuj się z urzędnikiem depozytowym lub prawnikiem zamykającym transakcję, aby dowiedzieć się, co jest najlepsze dla Ciebie jako inwestora. Źródło środków (pożyczka pomostowa, gotówka w kasie, czek / oszczędności, depozyt na podstawie umowy kupna, kapitał własny, prezent itp.): Istnieje wiele sposobów na zdobycie pieniędzy na odłożenie na nieruchomość, ale często wymagają tego papierowy ślad, skąd masz pieniądze. Najczęściej jest to gotówka w kasie lub czek / oszczędności na nieruchomości inwestycyjne.Informacje o pożyczkobiorcy
  • Pełne imię i nazwisko pożyczkobiorcy, pełne imię i nazwisko współ-pożyczkobiorcy: Użyj swojego imienia i nazwiska w dowolny sposób, aby złożyć podpis. Na przykład zazwyczaj nie umieszczam drugiego imienia, tylko inicjał drugiego imienia. Wszystkie dokumenty wymagające podpisu powinny pasować do tego.
  • Numer ubezpieczenia społecznego: do celów identyfikacyjnych. Używane do wyciągania raportu kredytowego. Data urodzenia: do celów identyfikacyjnych. Używane do wyciągania raportu kredytowego. Telefon domowy: Informacje kontaktowe. Niektórzy pożyczkobiorcy nie mają już nawet telefonu domowego; w takim przypadku używają swojego numeru telefonu komórkowego. Lata w szkole: Nigdy nie rozumiałem, dlaczego o to pytają. Może rząd ma na twój temat jakieś tajne informacje? Aktualny adres (ulica, miasto, stan, kod pocztowy): Informacje kontaktowe o miejscu, w którym obecnie mieszkasz. Poprzedni adres: należy podać, jeśli pod obecnym adresem mieszkałeś krócej niż dwa lata. Innymi słowy, będziesz potrzebować przynajmniej dwóch lat historii zamieszkania, niezależnie od tego, czy wynajmujesz, czy posiadasz. Jak długo mieszkałeś pod obecnym adresem : Wskaż, jak długo mieszkasz pod obecnym adresem. Stan cywilny (żonaty, stanu wolnego, rozwiedziony, wdowiec, separacja): Rząd chce poznać Twój stan cywilny. Osoby na utrzymaniu (i ich wiek): Rząd chce również wiedzieć, ile masz dzieci.Informacje o zatrudnieniu
  • Pracodawca (imię i nazwisko, adres, miasto, stan, kod pocztowy, telefon): służy do weryfikacji dochodów.
  • Stanowisko: to jest Twoje stanowisko. Lata pracy: pożyczkodawcy chcą konsekwencji. Lata w tej branży : Większość pożyczkodawców chce mieć co najmniej 2-letni okres zatrudnienia, niezależnie od tego, czy jest to osoba najemna, czy pożyczkobiorca samozatrudniony. Dodatkowi i byli pracodawcy: Dokument ten służy do udokumentowania dochodów, jeśli pracujesz na drugiej pracy i / lub pracujesz u obecnego pracodawcy krócej niż 2 lata.Informacje o miesięcznych dochodach i łącznych kosztach mieszkaniowych
  • Miesięczny dochód brutto (nadgodziny, premie, prowizje, dywidendy / odsetki, czynsz netto, zasiłek na dzieci, alimenty, emerytura, inne): W zależności od sposobu zarabiania pieniędzy, można go pobrać z odcinków wypłat, jeśli otrzymujesz pensję lub co godzinę lub z federalnych zeznań podatkowych, jeśli jesteś samozatrudniony.
  • Bieżące wydatki mieszkaniowe (czynsz, pierwsza hipoteka, inne finansowanie, ubezpieczenie od ryzyka, podatki, ubezpieczenie hipoteczne, składki HOA, podatek szkolny, ubezpieczenie powodziowe): Oczywiście Twoje bieżące wydatki są związane z Twoją sytuacją mieszkaniową. Proponowane wydatki mieszkaniowe (czynsz, pierwsza hipoteka, inne finansowanie, ubezpieczenie od ryzyka, podatki, ubezpieczenie hipoteczne, składki HOA, podatek szkolny, ubezpieczenie powodziowe): To są warunki nowej pożyczki, o którą się ubiegasz.MajątekOdpowiadając na pytania dotyczące swoich aktywów, pamiętaj, że będziesz musiał udokumentować prawie wszystko, co podasz we wniosku kredytowym. Mając to na uwadze, nie ujawniaj zbytnio. Na przykład, jeśli masz w banku 500 000 $ i kupujesz nieruchomość za 300 000 $, nie byłoby potrzeby ujawniania, że ​​masz konto emerytalne, na którym znajduje się 1 000 000 $. To tylko dodatkowa papierkowa robota dla wszystkich zaangażowanych.

    • Rachunki czekowe i oszczędnościowe: Płynna gotówka w kasie.
    • Wartość rynkowa gotówki posiadanych nieruchomości: Służy do określania wartości netto. Jeśli dotyczy. Posiadane odsetki w funduszach emerytalnych: ile masz pieniędzy na emeryturę. Służy do określania wartości netto. Jeśli dotyczy. Wartość netto posiadanych firm: Ponownie uwzględniona w kalkulacji wartości netto. Jeśli dotyczy. Akcje lub obligacje (nazwa, akcje, wartość): aktywa papierowe. Jeśli dotyczy. Ubezpieczenie na życie (wartość nominalna): jeśli dotyczy. Posiadane samochody (marka i rok): jeśli dotyczy. Zwykle nie musisz tego dokumentować. Inne aktywa: Może coś w rodzaju biżuterii itp. Jeśli dotyczy. Zwykle nie musisz tego dokumentować, chyba że jest to istotne.Zadłużenie
    • Zobowiązania (opieka nad dziećmi, HELOC, pożyczka ratalna, raty leasingowe, zastawy, hipoteka, opłaty odnawialne, podatki): Zwykle nie musisz znać tych rzeczy od góry. Raport kredytowy sporządzony przez pożyczkodawcę zawiera wszystkie zobowiązania, które należy zgłosić w tej sekcji.
    • Dodatek na dzieci: jeśli dotyczy. Koszty związane z pracą: jeśli dotyczy. Lista posiadanych nieruchomości [wartość rynkowa, kwota kredytu hipotecznego, czynsz, spłata kredytu hipotecznego, podatki, ubezpieczenie, czynsz netto, status (sprzedana, oczekująca sprzedaż, wynajem)]: pożyczkodawca chce wiedzieć, czy masz kredyt hipoteczny, który jest odpowiedzialności i jest sprzeczne z Twoimi wskaźnikami zadłużenia. Wynajem nieruchomości, dla których przepływ środków pieniężnych może być zobowiązaniem lub aktywem, w zależności od sposobu obliczania przepływu środków pieniężnych.Szczegóły transakcji
    • Cena zakupu: cena kontraktowa.
    • Zmiany: jeśli dotyczy. Ziemia: jeśli dotyczy. Szacowane pozycje opłacone z góry (raport kredytowy, wycena, kontrole): muszą być ujawnione w oszacowaniu w dobrej wierze (GFE). Szacowane koszty zamknięcia (opłaty pożyczkodawcy, opłaty za tytuł / depozyt, wynagrodzenie brokera): należy je ujawnić w GFE. PMI, MIP, opłata za finansowanie: zwykle nie ma zastosowania do nieruchomości inwestycyjnych. Rabat (jeśli pożyczkobiorca zapłaci) Finansowanie podporządkowane: W transakcji refinansowania kwota pożyczki z drugiej pozycji. Koszty zamknięcia pokrywane przez sprzedającego: Dobrzy pośrednicy w handlu nieruchomościami zawsze otrzymują coś dla swoich klientów, gdy tylko jest to możliwe. Kredyty pożyczkodawcy (opłaty uiszczone przez pożyczkobiorcę, depozyt gotówkowy w ramach umowy sprzedaży, mieszkanie wspomagane przez pracodawcę, fundusz zakupu leasingu, kredyt pożyczkodawcy, fundusze na przeprowadzkę, kredyty sprzedającego) DeklaracjeJeśli odpowiesz „tak na pytania 1-6, powodzenia w uzyskaniu pożyczki!

      1. Jakieś zaległe wyroki?
      2. Ogłoszenie upadłości w ciągu ostatnich 7 lat?Czy w związku z tym w ciągu ostatnich 7 lat dokonano przejęcia nieruchomości lub otrzymano tytuł lub akt zastępczy?Strona w procesie?Masz obowiązek z tytułu jakiejkolwiek pożyczki, która doprowadziła do egzekucji, przeniesienia w miejsce przejęcia lub orzeczenia?Masz zaległe spłaty lub zaległości w spłacie długu studenckiego lub jakiejkolwiek innej pożyczki, hipoteki, zobowiązania finansowego lub gwarancji pożyczki?Czy jesteś zobowiązany do płacenia alimentów, alimentów lub oddzielnych alimentów? Jeśli tak, zostanie to wliczone do wskaźników zadłużenia.Czy została pożyczona jakaś część zaliczki? Jeśli tak, będziesz musiał policzyć to w stosunku do wskaźników zadłużenia.Czy jesteś współtwórcą lub indosem notatki?Czy jesteś obywatelem USA?Czy jesteś obcokrajowcem na pobyt stały?Czy zajmujesz nieruchomość jako swoje główne miejsce zamieszkania? Ponieważ ten blog dotyczy nieruchomości inwestycyjnych, odpowiedź brzmi „nie, chyba że kupujesz nieruchomość wielomieszkaniową i zamierzasz zająć jedną z tych jednostek.Czy posiadałeś własność w ciągu ostatnich 3 lat?
        1. Jaki typ posiadałeś? (główne miejsce zamieszkania, drugi dom, nieruchomość inwestycyjna)
        2. Jak zdobyłeś tytuł do domu? (singiel, z małżonkiem, inny) Informacje do celów monitorowania przez rząd
        3. Pochodzenie etniczne (Hiszpanie lub Latynosi, nie Hiszpanie ani Latynosi)
        4. Rasa (Indianin amerykański lub rdzenni mieszkańcy Alaski, rdzenni mieszkańcy Hawajów lub innych wysp Pacyfiku, Azjaci, biali, czarnoskórzy lub Afroamerykanie) Płeć (mężczyzna lub kobieta) Wniosek

          Czy po tych wszystkich informacjach i wszystkich pytaniach widzisz, dlaczego staranie się o tradycyjny kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości inwestycyjnej może być uciążliwe? Mimo to lewarowanie pieniędzy za pomocą kredytu hipotecznego w celu uzyskania pasywnego aktywa generującego dochód jest więcej niż warte bólu głowy związanego z wypełnieniem wniosku o pożyczkę.

          Poza tym wiele z tych informacji może podać pożyczkodawca, zanim faktycznie spotkasz się z nim osobiście w celu podpisania niektórych dokumentów. Twoje uszy podniosły się, prawda? Bądź na bieżąco z postem z przyszłego tygodnia, a ja „poinformuję Cię o tym, jak wykonać większość tego zadania z wyprzedzeniem przez pożyczkodawcę ( Rozumiesz? „Wypełnij… humor oficera pożyczkowego ).

          Czy po przejrzeniu listy pytań dotyczących wniosku kredytowego są jakieś niespodzianki? Jakie masz doświadczenia z wypełnianiem wniosku o kredyt hipoteczny na nieruchomości inwestycyjnej?

          Prześlij swoje pytania i komentarze poniżej.

    We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy