Kim jest najemca kredytowy?

17 lutego 2021
Category: Tego Samego

Najemcy kredytowi generalnie zapewniają wiarygodność przepływów pieniężnych. Są to zwykle większe spółki notowane na giełdzie i posiadające rating obligacji na poziomie inwestora. Chociaż może to brzmieć atrakcyjnie dla wynajmujących, ważne jest, aby w pełni zrozumieć, kim jest najemca kredytu i jakie ryzyko może wprowadzić. W tym artykule omówimy oba.

Wartość najemców kredytowychNajemcy kredytowi są czasami określani jako lokatorzy krajowi. Pomyśl o CVS lub Walgreens. Ci najemcy mają zasięg ogólnokrajowy i dobre finanse. Obligacje kredytowe najemców zostały ocenione przez duże agencje ratingowe, takie jak Moody’s, Fitch i S&P. Obligacje mają różne oceny w zależności od siły finansowej przedsiębiorstwa. Za najemców kredytu uznaje się firmy o najwyższych ocenach (tj. Ratingu inwestycyjnym).

Ze względu na swoją siłę finansową najemcy kredytowi są w stanie przetrwać niestabilne okresy. Kiedy inne firmy są zamykane, Twój najemca kredytowy prawdopodobnie pozostanie stabilny. Jest to równoznaczne ze stałymi i stałymi przepływami pieniężnymi. Oprócz stabilnych przepływów pieniężnych, najemcy kredytowi mogą również zwiększyć wartość wyjściową inwestycji. Ponieważ istnieje akceptowalne i postrzegane bezpieczeństwo tych najemców w porównaniu z lokalną / małą firmą, inwestor prawdopodobnie uzyska większe uznanie na sprzedaży.

Na koniec dnia musisz ocenić, czy najemca kredytu prezentuje dobrą wartość. Jeśli próbujesz wynająć dużą powierzchnię, najemcy kredytowi mogą być dobrym rozwiązaniem. W przypadku centrów handlowych najemcy kredytowi powinni również przyciągać ruch do sąsiednich firm. Posiadanie głównego najemcy może również pomóc podnieść wartość otaczających nieruchomości w ramach projektu.

Czy są jakieś zagrożenia związane z najemcami kredytów?Najemcy kredytowi niosą ze sobą wiele korzyści dla wynajmujących. Ale ważne jest, aby nie mieć wizji tunelu, jeśli chodzi o analizę tych najemców. Oto kilka zagrożeń, o których należy pamiętać.

Ryzyko rynkowe

Najemcy kredytowi często zawierają długoterminowe umowy najmu. Jeśli Twój najemca zacznie leasingować w czasie recesji lub gdy gospodarka wychodzi z niej, długoterminowy najem może stanowić problem. Wraz z poprawą koniunktury wzrośnie popyt na nieruchomości / umowy najmu. W pewnym momencie leasing najemcy kredytu będzie niedowartościowany (tj. Czynsz poniżej stawek rynkowych). Jednak nic nie możesz z tym zrobić. Jeśli najemca jest w trzecim roku 15-letniej umowy najmu, inwestor może być zmuszony zaakceptować 12-letni czynsz poniżej poziomu rynkowego, obserwując, jak krótkoterminowe umowy najmu innych inwestorów wychwytują wzrosty rynkowych czynszów.

Nawet jeśli preferujesz leasing krótkoterminowy lub średnioterminowy, najemca kredytu może zażądać leasingu długoterminowego. Będziesz musiał rozważyć przyszłe warunki ekonomiczne z perspektywą utraty jakiejkolwiek długoterminowej dzierżawy. Możliwe jest wynegocjowanie najmu krótkoterminowego z różnymi koncesjami wbudowanymi w celu zadowolenia klienta. Z drugiej strony weź pod uwagę, że przepływy pieniężne od najemcy będą wiarygodne.

Ryzyko związane z wakatem

Po odejściu większego najemcy (kredytowego) ponowne wynajęcie powierzchni może być trudniejsze bez znalezienia innego najemcy długoterminowego. Mogą istnieć opcje podziału przestrzeni, co może być trudniejszą strategią. Samo ryzyko związane z wakatami nie jest specyficzne dla najemców kredytowych; Jeśli jednak inwestor nie jest w stanie ponownie wydzierżawić innemu najemcy kredytu, staje w obliczu spadku wartości.

Czy najemcy niekredytowi są tego warci?Najemcy nie kredytowi to zazwyczaj prywatne, mniejsze firmy. Może to być sklep typu mama i pop. Siła finansowa tych firm może być znacznie mniejsza niż najemcy kredytu. Rodzaj działalności również ma duże znaczenie. Mali najemcy kredytowi wymagają wyższego stopnia ryzyka i analizy ryzyka, aby uchronić się przed utratą wartości. Na przykład, czy działalność jest ograniczona tylko do lokalnego ruchu pieszego, czy też działa w internecie. Jeśli jest online, jaki procent przychodów to stanowi?

Poproś o sprawdzenie danych finansowych lub zeznań podatkowych z ostatnich 2-3 lat, aby ustalić trend. Przeanalizuj firmę w taki sam sposób, jak pożyczkodawca, który pożycza im dużą część gotówki. Czy skład klientów jest zróżnicowany czy skoncentrowany w jednym sektorze? Sprawdź wskaźniki zadłużenia i EBITDAR (zysk przed amortyzacją i czynszem ubezpieczeniowym) itp. Taka analiza pomoże określić zróżnicowanie przychodów i zmienność przychodów firmy jako wiarygodnego najemcy.

W samodzielnym budynku z potrójną dzierżawą netto mniejsze firmy mogą być ryzykowne. Jednak w centrum handlowym, w którym panuje większy ruch, ryzyko może zostać zmniejszone dla tego samego najemcy.

Dokładna analiza due diligence jest podstawą określenia, czy jakikolwiek potencjalny najemca będzie dobrze pasował. Nie ma powodu, aby lekceważyć wszystkich najemców nie kredytowych. Wzrost ryzyka powinien być równoważony wzrostem zwrotu. Dla odpowiedniego inwestora najemcy niebędący kredytami z pewnością mogą być tego warci po przeprowadzeniu odpowiedniej analizy ich finansów biznesowych.

Nie należy mylić najemcy bez kredytu z najemcą z niskim kredytem. Te dwie rzeczy są bardzo różne. Biznes o niskim poziomie kredytów jest uważany za obarczony wysokim ryzykiem i niekorzystny jako najemca. Może być kuszące rozważenie najemcy z niskim kredytem ze względu na wyższe czynsze, które można pobierać. Jednak ci najemcy są bardziej narażeni na upadek w okresie spowolnienia.

Należy pamiętać, że pożyczkodawcy biorą pod uwagę warunki najmu i łączną zdolność kredytową nieruchomości, która obejmuje sumę ocen kredytowych najemców. Zatem w portfelu najemców najemcy z niskim kredytem obniżą ogólną ocenę, co może prowadzić do niekorzystnych warunków kredytowania i ostatecznie niższych zwrotów po wyjściu.

Czy najemca rządowy = najemca kredytowy?Jeśli najemca kredytowy oferuje dużą stabilność przepływów pieniężnych i jest uważany za silny finansowo, czy najemca rządowy jest jeszcze lepszy?

Krótko mówiąc – mogą. Najemcy rządowi to najemcy o najniższym ryzyku na rynku. Wracając do wcześniejszych ratingów obligacji, najemcy rządowi są w stanie czasami pożyczać po bardzo niskich stopach procentowych Skarbu Państwa ze względu na ich wyjątkowo wysoką zdolność kredytową. Ważne jest, aby zrozumieć, który podmiot jest objęty umową najmu i który departament rządowy obsługuje budynek. Czy dział / jednostka może wstać i wyjść, czy też ma to kluczowe znaczenie? Czy dział / podmiot jest tymczasowo finansowany?

Czy najemca rządowy jest tego wart? Jak każda umowa najmu, będzie ona zależna od warunków żądanych przez najemcę. Prawdopodobnie nie będziesz w stanie pobierać najwyższych czynszów od najemcy rządowego. Jednak przepływy pieniężne mogą być spójne i wiarygodne.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy