Fannie Mae i Freddie Mac

17 lutego 2021
Category: Jeśli Możesz

Rynek kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych jest wysoce płynny i bardzo stabilny. Jeśli chcesz mieć kredyt hipoteczny na dom i możesz sobie na to pozwolić, zwykle nie będziesz miał problemu ze znalezieniem kredytu. Taki stan rzeczy nie jest przypadkiem – możesz podziękować Fannie Mae i Freddie Mac.

Powszechnie nazywane Fannie i Freddie, te dwie firmy zostały zarejestrowane przez Kongres w celu wspierania amerykańskiego systemu finansowania domów. Fannie Mae i Freddie Mac robią to, kupując kredyty hipoteczne od pożyczkodawców, pakując je w papiery wartościowe i sprzedając papiery wartościowe inwestorom.

To stawia Fannie Mae i Freddie Mac w pobliżu centrum amerykańskiego systemu finansowego, a także dało im wiodącą rolę w kryzysie finansowym 2008 roku. Oto, jak Fannie i Freddie pracują dzisiaj i jak pomagają Ci uzyskać kredyt hipoteczny.

Jak Fannie Mae i Freddie Mac pomagają uzyskać kredyt hipoteczny

Fannie Mae i Freddie Mac istnieją po to, aby wspierać amerykański system kredytów hipotecznych. Ale nie pożyczają pieniędzy osobom fizycznym. Zamiast tego kupują kredyty hipoteczne od banków i instytucji finansowych, które je udzielają. Dzięki temu pieniądze wracają do instytucji pożyczkowych, dzięki czemu mają pod ręką mnóstwo środków na udzielanie większej liczby kredytów hipotecznych i pomaganie większej liczbie osób w kupowaniu domów.

Fannie Mae została zarejestrowana przez Kongres w 1938 roku podczas Wielkiego Kryzysu. Kryzys spowodował spustoszenie na rynku mieszkaniowym, a liderzy chcieli zwiększyć finansowanie zakupu domów i uczynić posiadanie domów bardziej przystępnymi i dostępnymi. Fannie Mae zmieniła sposób działania kredytów hipotecznych, umożliwiając pożyczkodawcom udzielanie długoterminowych kredytów hipotecznych z mniejszymi zaliczkami, a także znacznie rozszerzyła rynek kredytów hipotecznych.

Fannie Mae pozostawała podmiotem państwowym przez pierwsze trzy dekady swojego istnienia, z niemal monopolistą na wtórnym rynku kredytów hipotecznych. Fannie Mae została sprywatyzowana w 1968 r., A Freddie Mac powstał w 1970 r. Jako konkurent, aby osłabić swoją monopolizację rynku.

Fannie Mae i Freddie Mac są przedsiębiorstwami sponsorowanymi przez rządFannie i Freddie to prywatne korporacje czarterowane przez Kongres – formalnym terminem określającym tego rodzaju firmy jest Przedsiębiorstwo sponsorowane przez Rząd (GSE). Istnieje kilka innych GSE, takich jak Farm Credit System. Chociaż GSE są spółkami notowanymi na giełdzie, wszystkie służą bardzo publicznej misji wspierania krajowego systemu finansowego. Ze względu na dużą rolę, jaką odgrywają w gospodarce i przynależność do rządu, niektórzy inwestorzy zakładają, że są oni pośrednio gwarantowani przez rząd federalny. Oznacza to, że wierzą, że rząd uratowałby Fannie i Freddie, gdyby nie mogli spłacić swoich długów.

Chociaż Freddie Mac i Fannie Mae są technicznie udziałowcami, od czasu Wielkiej Recesji podlegają rządowej ochronie. Wielu inwestorów, którzy posiadają akcje obu firm, z niecierpliwością czeka, aż wyjdą spod kontroli rządu, aby ich akcje mogły ponownie handlować na giełdach publicznych.

Co to jest Fannie Mae?

Fannie Mae jest formalnie znana jako Federalne Narodowe Stowarzyszenie Hipoteczne (FNMA). Na początku FNMA miała na celu utrzymanie płynności dla pożyczek wspieranych przez rząd z Federal Housing Administration i Veterans Administration.

Z biegiem czasu Kongres zwiększył możliwość udziału Fannie Mae w rynku kredytów hipotecznych. W 1954 roku firma została przekształcona w korporację o mieszanych własnościach, dzięki czemu stała się własnością publiczną i prywatną. Jednak do 1968 roku Kongres zdecydował, aby FNMA stała się całkowicie prywatna, aw 1970 roku pozwolił firmie rozpocząć kupowanie konwencjonalnych kredytów hipotecznych.

Później, w latach osiemdziesiątych, Fannie Mae zaczęła emitować papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką. Te inwestycje łączą kredyty hipoteczne w format zabezpieczenia, który ułatwia inwestorom zakup. Dzięki zaangażowanym inwestorom FNMA zyskała większą płynność i była w stanie kupić więcej kredytów hipotecznych wspieranych przez rząd i konwencjonalnych.

Co to jest Freddie Mac?

Oficjalna nazwa Freddiego Maca to Federal Home Loan Mortgage Corporation (FMCC). W 1989 r. Kongres przekształcił FMCC w spółkę publiczną.

Jednym z największych sposobów, w jaki Freddie Mac zmienia rynek kredytów hipotecznych, jest kupowanie pożyczek od mniejszych banków. Pomysł polega na tym, że usuwając kredyty mieszkaniowe z bilansów banków lokalnych, tego typu instytucje są w stanie oferować przystępne kredyty hipoteczne szerszemu gronu konsumentów.

Nadzór regulacyjny nad Fannie Mae i Freddie Mac

Fannie Mae i Freddie Mac podlegają szczególnemu nadzorowi ze strony rządu, ponieważ są to przedsiębiorstwa finansowane przez rząd i ponieważ zostały utworzone na mocy statutu Kongresu.

Fannie i Freddie są regulowani przez Federalną Agencję Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA), która obecnie posiada status ochronny dla obu firm. FHFA jest częścią amerykańskiego Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD).

O tych dwóch firmach należy pamiętać:

  • Skarb kupuje papiery wartościowe od Fannie Mae i Freddie Mac.
  • Fannie i Freddie nie muszą płacić podatków stanowych i lokalnych.Niektórych członków zarządu powołuje prezes.Na razie rząd federalny ma całkowity nadzór nad FNMA i FMCC ze względu na ustalenia konserwatorskie. Jednak wszystkie zaangażowane strony, w tym FHFA, zatrudniły doradców, aby pomóc im wrócić na ścieżkę przejęcia własności pozarządowej.

    Rola Fannie Mae i Freddie Mac w kryzysie finansowym 2008 roku

    Fannie Mae i Freddie Mac odegrali główną rolę w kryzysie finansowym 2008 roku dzięki ich „dorozumianej gwarancji. Pamiętaj, że obie firmy zostały zarejestrowane przez Kongres i pełniły mandat federalny w celu utrzymania stabilności i funkcjonowania rynku kredytów hipotecznych. Ale były to także spółki publiczne, których obligacje i akcje były w posiadaniu inwestorów.

    Biorąc pod uwagę ich znaczenie, większość inwestorów w Fannie i Freddie zakładała, że ​​są zbyt duże, by upaść. Jeśli firmy kiedykolwiek wpadną w kłopoty, zakładały, że rząd wykupi Freddiego i Fannie za kaucją. Nie było to wyraźnie określone w żadnych przepisach ani przepisach. Niemniej jednak sprawiło to, że FNMA i FMCC wydawały się mniej ryzykownymi inwestycjami niż wiele innych podobnych firm.

    To szczególnie zapewniło Freddiemu i Fannie korzystne traktowanie na rynku obligacji. Domyślna gwarancja sprawiła, że ​​ich obligacje były mniej ryzykownymi zakładami niż obligacje innych firm finansowych, pomagając im taniej pożyczać pieniądze. Nawet najwyżej notowane zadłużenie największych firm finansowych nie mogło konkurować. Fannie i Freddie pożyczyli biliony dolarów, co oznacza, że ​​ich obligacje były bardzo szeroko utrzymywane – co dodatkowo zapewniało, że stały się zbyt duże, by upaść.

    Fannie Mae i Freddie Mac pomagają nadmuchać bańkę mieszkaniowąFannie Mae i Freddie Mac wpompowali coraz więcej pieniędzy w amerykański system finansowania domów w latach poprzedzających kryzys finansowy, kupując ogromną liczbę kredytów hipotecznych na rynku wtórnym. Pomogło to w utrzymaniu bańki cenowej, która pojawiła się w latach 2005-2007.

    Wraz z luźnym nadzorem i inżynierią finansową w dużych bankach inwestycyjnych, pojawiły się niezrównoważone kredyty hipoteczne, a wiele osób otrzymało kredyty hipoteczne, które mogły nie kwalifikować się do finansowania kredytów mieszkaniowych w bardziej normalnych czasach. Zarówno nabywcy domów, jak i system finansowy jako całość stali się nadmiernie obciążeni i niezrównoważeni, napędzani finansowaniem przez Freddie Mac i Fannie Mae.

    Rozluźnienie bańki mieszkaniowej w 2007 r. I kryzys finansowy, który nastąpił w 2008 r., Mocno dotknęły Fannie i Freddie. Aby uniknąć całkowitego upadku, FHFA przejęła firmy i poddała je konserwatorstwu 6 września 2008 r. – na kilka dni przed ogłoszeniem upadłości przez Lehman Brothers i doprowadzeniem rynków finansowych do szału.

    Kiedy akcje Fannie Mae i Freddie Mac znów będą handlować?

    Obecnie akcje Fannie Mae i Freddie Mac są sprzedawane bez recepty (OTC), co oznacza, że ​​nie można ich kupić na dużej giełdzie publicznej. Akcje FNMA i FMCC są wyceniane na mniej niż 2 USD za akcję na początku sierpnia 2020 r.

    Inwestorom, którzy posiadają akcje, zależy na tym, by firmy porzuciły konserwatyzm, który pozwoliłby im ponownie handlować na dużej giełdzie i zyskać na wartości.

    W 2014 roku FHFA opublikowała strategiczny plan uwolnienia Fannie i Freddie z konserwatorium. Plan ma trzy duże cele:

    1. Zapobiegaj egzekucjom i utrzymuj przepływ kredytów hipotecznych w bezpieczny i solidny sposób, aby rynki finansowania nieruchomości były odporne, płynne i wydajne.
    2. Zmniejsz ryzyko podatników, zachęcając do większego kapitału prywatnego na rynku kredytów hipotecznych. Cel ten zmniejszyłby rolę, jaką Freddie i Fannie odgrywają w kredytach hipotecznych.Zbuduj nową infrastrukturę do sekurytyzacji jednorodzinnych kredytów hipotecznych.Pomysł polega na stworzeniu systemu, który zapewni przystępność i dostępność kredytów hipotecznych, ale bez ukrytej gwarancji, która przyczyniła się do kryzysu finansowego w 2008 roku.

      FHFA opracowała kartę wyników do pomiaru postępów, która jest publikowana każdego roku. Jednak Kongres musi również zdecydować, że Fannie i Freddie mogą zostać wyrzuceni z konserwatorium. Obecny dyrektor FHFA, Mark Calabria, uważa, że ​​firmy mogą wyjść poza konserwatorstwo do 2024 roku.

      Programy pomocy hipotecznej Fannie Mae i Freddie Mac Covid-19

      Ustawa o pomocy, ulgach i bezpieczeństwie ekonomicznym (CARES) w zakresie koronawirusa zawierała programy ulg hipotecznych, aby pomóc kredytobiorcom dotkniętym pandemią Covid-19. Jeśli masz kredyt hipoteczny wspierany przez Fannie lub Freddie, możesz uzyskać wyrozumiałość, jeśli pandemia koronawirusa spowodowała trudności finansowe.

      Jeśli możesz wykazać, że choroba, spadek dochodów lub utrata pracy w związku z koronawirusem utrudniły spłatę kredytu hipotecznego, możesz kwalifikować się do zwłoki w spłacie kredytu hipotecznego. Oto, jak Freddie i Fannie mogą pomóc:

      Program pomocy hipotecznej Fannie Mae Covid-19
    3. Ochrona przed eksmisją
    4. Wytrzymałość na okres do 12 miesięcyZwolniony z opłat za zwłokę w okresie zwłokiPlany spłaty po okresie restrukturyzacji, w tym modyfikacja kredytuDostęp do sieci reagowania na katastrofy, która oferuje doradców zatwierdzonych przez HUD, którzy mogą współpracować z Tobą nawet przez 18 miesięcy, aby przywrócić Twoje finanse na właściwe toryProgram pomocy hipotecznej Freddie Mac Covid-19
    5. Ochrona przed eksmisją
    6. Wytrzymałość na okres do 12 miesięcyZwolniony z opłat za zwłokę w okresie zwłokiPotencjalna modyfikacja kredytu po zwłocePodsumowanie

      Od dziesięcioleci Fannie Mae i Freddie Mac mają za zadanie zapewnić płynność i stabilność rynku kredytów hipotecznych w USA. Osiągają to, kupując kredyty hipoteczne i uwalniając bilanse innych instytucji finansowych. Pakując hipoteki mieszkaniowe w papiery wartościowe, podmioty te są głęboko zaangażowane w prywatne rynki kapitałowe.

      Jednak mimo że Fannie i Freddie odgrywają dużą rolę w utrzymaniu płynności rynków hipotecznych, istnieją również obawy, że mają zbyt duży wpływ na to, co się dzieje, i że domniemana gwarancja federalnych ratunków nadal pozostaje zagrożeniem, na ile pozwala instytucji finansowych do bagatelizowania (lub nawet ignorowania) ryzyka systemowego.

We use cookies to provide you with the best possible experience. By continuing, we will assume that you agree to our cookie policy